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房子那些事儿!房地产纠纷十大典型案例在厦发布

03-26 20:44   记者魏玲铃 通讯员思法宣   | 来源: 泉州通客户端   | 阅读量:4632

泉州通客户端3月26日讯(东南早报记者魏玲铃 通讯员思法宣)老旧小区加装电梯受阻,业主之间打官司,结果如何?施工不久,装修公司跑路,预付的装修款能否要回?……今日,厦门市思明法院发布房地产审判白皮书暨十大典型案例,为当事人理性维权提供指引。

据了解,位于厦门岛内的思明区房地产市场活跃,相应纠纷也较多。2015年6月,法院组建专门房地产审判团队,集中审理辖区内房地产案件。2016年以来,思明法院受理的房地产案件数量稳步上升。2016年至2019年共受理房地产案件18528件,收案数始终高位运行,诉讼标的总额达100.25亿元。

(图片来自网络)

房地产案件类型主要集中于物业服务合同纠纷、房屋买卖合同纠纷(含商品房预售合同纠纷)、租赁合同纠纷、物权保护纠纷、建设工程合同纠纷。其中,物业服务合同纠纷和房屋买卖合同纠纷为最主要纠纷类型,分别占到全部收案数的29%、21.8%。

针对各类纠纷,法院提醒房地产市场交易个人,增强风险防范意识,依法理性维护自身合法权益。签订合同时,应注意避免争议事项,认真审核样本,确认充分表达合同双方当事人的真实意思表示后方可签名。合同签订后应严格履行,避免履行瑕疵、违约。若合同履行中确因客观原因导致履行出现问题,因及时沟通磋商,以签署补充协议等方式完善合同履行条件,避免纠纷发生。

■部分典型案例↓↓↓

案例1

中介虚假宣传,害购房者多掏一笔钱

2017年3月初,厦门某物业公司工作人员发布微信朋友圈介绍一房源信息:3房2厅2卫,报价538万元,满五年唯一(产权取得满5年且为出卖方名下唯一房产)。不久,在该物业公司居间下,王某与沈某等签订房屋买卖协议。同日,王某与物业公司签订佣金确认书,确认居间报酬为8万元。虽然物业公司广告上标明这套房子“满五唯一”,可是并未向沈某核实。

王某已向物业公司支付居间报酬4万元,然而因该房屋并非出卖人名下唯一房屋,过户前他又缴交了转让房屋的个人所得税2万余元。这让王某和物业公司之间起了纠纷,王某拒付剩余的4万元居间报酬。物业公司提起诉讼,要求王某支付剩余居间报酬4万元及相应滞纳金。

法院审理认为,物业公司未尽调查义务便发布案涉房屋“满五唯一”的广告,存在提供虚假情况的行为。根据现行税收政策,对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。物业公司虚假宣传造成预期交易成本增加2万余元,损害了王某的利益。 物业公司违反了《合同法》规定的居间人如实报告义务,在其提供虚假信息所造成的损失范围内不得要求王某支付居间报酬,法院最终判决王某向物业公司支付居间报酬近2万元。

法官说法 大部分普通居民在从事不动产交易时,需委托中介机构提供居间服务。可是,部分中介机构为促成房屋交易,疏于提示交易风险,故意隐瞒房屋瑕疵,甚至采用夸大宣传、虚假承诺等手段促成买卖双方交易,从而滋生交易困扰,损害委托人合法权益。本案的认定,有利于促进房屋买卖中介公司提高服务质量,保护消费者的合法权益。

(图片来自网络)

案例2

装修公司跑路,屋主追讨预付工程款

2018年以来,思明法院集中受理了数十起因装修公司跑路引发的业主追讨预付装修款纠纷,下面为其中一例。

2017年10月,小陈与厦门某装饰设计公司签订意向合同,约定由对方承包自家的装修工程,工程价款14.5万元,小陈支付了意向金4万多元。两个月后,小陈与该公司签订工程施工合同书,并于当日向装饰设计公司支付了首期工程款5万余元。

装饰设计公司收到工程款后,开始进场施工。完成水电部分的施工后,该公司未能继续履行合同。小陈同意从其已支付的工程款中扣除1万元作为水电部分的工程款,并与装饰设计公司及其全资股东签订还款协议,但两家公司均未履行还款义务。小陈诉至法院,要求装饰设计公司返还8万多元并支付违约金、其全资股东承担连带责任。

法院审理认为,装饰设计公司已构成违约,小陈的诉求符合合同约定,法院予以支持。

法官说法 家庭装修关系业主生活需求,装修公司跑路导致业主装修进度被迫停止或无限期延长,预付的大额装修款亦难以追回,引发诸多社会问题。此类纠纷的根源在于,装修行业准入门槛低,部分公司通过建立新型互联网装修模式,以网络平台揽客,以高杠杆、高债务的方式经营,以“预付款”为名大量收取业主款项后集中违约,将筹集的预付款项挪作他用,引发资金链断裂。思明法院根据案件反映出来的行业监管缺失,向装修行业协会发出了司法建议,以期从行业规范上堵住纠纷源头,取得良好社会效果。

案例3

加装电梯受阻,高低楼层业主打官司

越来越多的旧楼加装电梯,可是因高低楼层业主之间利益诉求不同,引发的纠纷也不少。下面就是一起高低楼层业主因加装电梯打官司。

(图片来自网络)

蒋某、杨某等11名原告与张某等3名被告均系厦门某小区同一单元住户,张某等系低层业主。2016年4月,有关部门出具许可证,审核通过该单元住宅加装电梯项目。杨某作为业主委托代理人,与具备相应资质的电梯公司及建筑公司签订合同,由对方负责电梯加装、井道施工。而该拟加装电梯单元业主意见、平面方案图、效果图复印件均进行了张贴公示。可是,张某等3名业主却在施工现场阻挠施工,并在自家厨房窗外搭建铝合金防盗网,造成电梯井道无法施工。

思明法院认为,该单元加装电梯依法取得许可,同意增设电梯的业主比例符合法律规定,蒋某等业主增设电梯的行为合法,张某等业主不得阻挠施工。法院判决张某等人停止对加装电梯工程施工的阻挠和妨碍,拆除各自安装在厨房窗户外墙的铝合金防盗网。

法官说法 此类纠纷的处理,与单元楼层全体业主的生活息息相关。对于高低楼层业主之间的不同利益诉求,既应尊重全体业主经由多数所达成的意见,亦应重视个别低楼层业主的利益诉求。在多数业主经由法定程序取得行政许可的情况下,个别业主应当对于“多数意见”给予尊重,不得妨碍、阻挠施工。但多数业主也因充分考虑因加装电梯给低楼层业主带来的通风、采光及可能潜在的房价贬值损失。在充分协商的基础上,给予低楼层业主必要合理的补偿。

【编辑:魏玲铃】


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